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Le marché des SCPI reprend de la vigueur : 4,6 milliards d’euros de collecte nette en 2025, en hausse de 29 % par rapport à 2024, et un taux de distribution moyen qui remonte à 4,91 % selon l’ASPIM et l’IEIF. Dans ce contexte de retour en grâce de la pierre-papier, certains véhicules se distinguent nettement par leur positionnement. La SCPI Comète en est un exemple concret, avec une stratégie résolument internationale et des chiffres qui interpellent.
Une SCPI sans actif français, ni dette
Créée en 2023 et gérée par Alderan, la scpi comète présente un profil atypique sur le marché français. Son portefeuille est entièrement composé d’actifs situés hors de France : Royaume-Uni (46,5 %), Espagne (15,4 %), Italie (12,4 %), Pays-Bas (10,3 %), Canada (6,6 %), Pologne (5,2 %) et Irlande (3,6 %) au 31 décembre 2025.
Sur le plan sectoriel, la diversification est également au rendez-vous : commerce (27,6 %), logistique (23,9 %), hôtellerie (16 %), bureaux (13,7 %), et quelques expositions plus originales comme les loisirs ou l’éducation. Aucune dette à fin 2025 — un point rare dans l’univers des SCPI — et un label ISR obtenu en 2024, complètent ce profil.
Le prix de souscription est fixé à 250 €, ce qui rend le ticket d’entrée accessible. Le délai de jouissance court jusqu’au 1er jour du 6e mois suivant la souscription, un paramètre à intégrer dans toute planification.
Des chiffres qui surpassent largement la moyenne du marché
En 2024, première année complète d’exploitation, Comète a affiché un taux de distribution de 11,18 %. En 2025, ce taux s’établit à 9 %, soit le double de la moyenne marché à 4,91 %. La capitalisation a bondi de 519,6 M€ à fin 2025 à 652 M€ au premier trimestre 2026, avec une collecte nette de près de 400 M€ sur l’année.
Le taux d’occupation financier atteint 99,5 % au 31 mars 2026, et la durée résiduelle moyenne des baux (WALT) est de 10 ans. Ce sont des indicateurs de solidité locative qui expliquent en partie la régularité des distributions. Les acquisitions réalisées en 2025 ont été effectuées à une rentabilité moyenne supérieure à 9 % acte en main, ce qui laisse une marge de manœuvre pour maintenir les performances.
Ces résultats restent des performances passées, non garanties. L’objectif de taux de distribution affiché à long terme est de 6 %, avec un TRI cible sur 10 ans de 6,5 % — des projections, pas des promesses.
Ce que l’investisseur français doit vraiment anticiper
La dimension internationale de Comète a une contrepartie fiscale directe. Les revenus locatifs étant générés hors de France, ils sont soumis à des retenues à la source dans les pays d’implantation avant reversement aux associés. Au T4 2025, sur un dividende brut de 4,92 € par part, 1,10 € correspondaient à des retenues fiscales étrangères. Pour une personne physique résidente en France, le net perçu s’établissait à 3,59 €.
Le taux affiché (9 %) est donc brut de fiscalité étrangère. En France, ces revenus s’intègrent à la déclaration de revenus fonciers et sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Selon les conventions fiscales bilatérales, un crédit d’impôt peut s’appliquer, mais la mécanique varie selon les pays. Un accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine est recommandé pour évaluer le rendement net net selon sa situation personnelle.
Quelques risques spécifiques méritent aussi attention : la concentration sur le Royaume-Uni (hors UE depuis le Brexit), la dépendance aux 5 premiers locataires qui représentent 35,4 % des loyers, et l’ancienneté limitée du véhicule (deux exercices seulement). La liquidité dépend enfin de l’équilibre offre/demande de parts, sans garantie de retrait immédiat.
Comète illustre une tendance de fond : les SCPI qui performent en 2025-2026 sont souvent celles qui ont pris des paris sectoriels ou géographiques différenciants, avec une gestion rigoureuse des fondamentaux locatifs. Ce n’est pas un placement sans risque, mais c’est un objet patrimonial qui mérite d’être compris avant d’être écarté.
